Umowa o użytkowanie gruntów pokrytych wodami – czy sąsiad może zająć wodę „na wysokości” mojej działki?

Czy właściciel działki położonej nad wodą ma pierwszeństwo do zawarcia umowy użytkowania gruntu pokrytego wodami? Czy sąsiad może uzyskać prawo do korzystania z akwenu znajdującego się bezpośrednio przed naszą nieruchomością? Czy właściciel działki może zablokować taką inwestycję?

To pytania, które bardzo często pojawiają się w przypadku nieruchomości położonych nad rzekami i zbiornikami wodnymi, w tym nad Zalewem Zegrzyńskim.

Odpowiedź nie jest jednak uzależniona wyłącznie od tego, kto jest właścicielem działki przy brzegu. Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim status prawny wody i gruntu pokrytego wodą, a także rodzaj planowanego korzystania z akwenu.

Co do zasady właściciel działki przylegającej do wody nie ma ustawowego pierwszeństwa do zawarcia umowy użytkowania gruntu pokrytego wodami Skarbu Państwa. Nie oznacza to jednak, że sąsiad może dowolnie zagospodarować akwen znajdujący się przed cudzą nieruchomością.

1. Czym jest umowa użytkowania gruntu pokrytego wodami?

Prawo wodne przewiduje szczególną formę korzystania z gruntów pokrytych wodami stanowiących własność Skarbu Państwa.

Zgodnie z art. 261 Prawa wodnego grunty takie mogą być oddane w użytkowanie za opłatą roczną m.in. na potrzeby:

• rekreacji i turystyki,

• sportów wodnych,

• amatorskiego połowu ryb,

• działalności usługowej,

• infrastruktury przemysłowej, komunalnej i rolniczej,

• infrastruktury transportowej i przesyłowej,

• energetyki wodnej,

• a także innych form korzystania z gruntów pokrytych wodami.

Umowę zawiera się ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez właściwy podmiot wskazany w Prawie wodnym. W praktyce sprawy dotyczące gospodarowania tymi gruntami prowadzą przede wszystkim właściwe jednostki Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Istotne jest również to, że użytkownik musi posiadać odpowiednią zgodę wodnoprawną albo dokonać wymaganego zgłoszenia, jeżeli przepisy tego wymagają.

Nie jest więc tak, że wystarczy porozumienie z Wodami Polskimi i można rozpocząć dowolną inwestycję na wodzie. Umowa użytkowania i zgoda wodnoprawna to dwa odrębne elementy sytuacji prawnej inwestora.

2. Kto jest właścicielem gruntu pod wodą?

To podstawowe pytanie, od którego należy rozpocząć analizę.

Prawo wodne rozróżnia różne kategorie wód, a od ich statusu zależy również status prawny gruntu pokrytego wodą.

W przypadku śródlądowych wód płynących obowiązuje zasada, zgodnie z którą grunty pokryte takimi wodami stanowią własność właściciela wód. W przypadku wód publicznych oznacza to co do zasady własność Skarbu Państwa.

Konsekwencja jest bardzo istotna:

właściciel działki położonej przy brzegu nie jest automatycznie właścicielem gruntu znajdującego się pod wodą.

Sama własność działki lądowej nie daje więc prawa własności do akwenu znajdującego się przed działką.

To właśnie dlatego w przypadku publicznych wód płynących możliwe jest oddanie określonej powierzchni gruntu pokrytego wodą w użytkowanie innemu podmiotowi.

3. A co z wodami stojącymi i stawami?

Inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku śródlądowych wód stojących oraz niektórych stawów i rowów.

W określonych przypadkach woda oraz grunt, na którym się znajduje, mogą pozostawać własnością właściciela nieruchomości.

W takiej sytuacji nie można zastosować mechanizmu z art. 261 Prawa wodnego w taki sposób, jak w przypadku gruntu pokrytego wodami Skarbu Państwa.

Dlatego przed odpowiedzią na pytanie, czy sąsiad może „zająć” określony fragment wody, trzeba najpierw ustalić:

czy jest to grunt pokryty wodami Skarbu Państwa, czy element prywatnej nieruchomości.

W przypadku Zalewu Zegrzyńskiego sytuacja jest odmienna od prywatnego stawu na działce. Analizując możliwość korzystania z akwenu, należy uwzględnić status zbiornika, własność gruntów pokrytych wodą oraz kompetencje podmiotów gospodarujących mieniem Skarbu Państwa.

4. Czy właściciel działki nad wodą ma pierwszeństwo?

To najważniejsze pytanie z punktu widzenia właścicieli nieruchomości położonych nad wodą.

Co do zasady – nie.

Prawo wodne nie ustanawia generalnej zasady, zgodnie z którą właściciel działki przylegającej do akwenu ma pierwszeństwo do zawarcia umowy użytkowania gruntu pokrytego wodami tylko dlatego, że jego działka znajduje się bezpośrednio przy tym akwenie.

Oznacza to, że samo położenie działki nad wodą nie tworzy automatycznie prawa:

• do zawarcia umowy użytkowania,

• do wyłącznego korzystania z wody przed działką,

• do żądania, aby umowę zawarto właśnie z właścicielem brzegu,

• ani do wykluczenia sąsiada z możliwości ubiegania się o użytkowanie.

Jeżeli więc sąsiad spełni wymagania ustawowe, może wystąpić o zgodę wodnoprawną i o zawarcie umowy użytkowania dotyczącej odpowiedniego fragmentu gruntu pokrytego wodą.

Nie oznacza to jednak, że organ ma obowiązek taką zgodę wydać.

5. Czy sąsiad może mieć pomost „na wysokości” mojej działki?

Właśnie tutaj zaczyna się najważniejsza część praktyczna.

Załóżmy, że właściciel działki A posiada nieruchomość nad Zalewem. Właściciel działki B – sąsiedniej – chce wybudować pomost, przystań albo inne urządzenie wodne w części akwenu znajdującej się „na wysokości” działki A.

Samo położenie inwestycji przed działką A nie oznacza jeszcze, że właściciel działki A ma do niej pierwszeństwo.

Jednocześnie sąsiad nie może po prostu wejść na wodę i rozpocząć inwestycji.

W zależności od rodzaju przedsięwzięcia konieczne może być uzyskanie odpowiedniej zgody wodnoprawnej, a jeżeli inwestycja wymaga korzystania z gruntu pokrytego wodami Skarbu Państwa – również zawarcie właściwej umowy użytkowania.

Wody Polskie wskazują, że do wniosku o zawarcie umowy użytkowania gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi płynącymi należy m.in. dołączyć prawomocną zgodę wodnoprawną, jeżeli dana działalność jej wymaga.

6. Czy sąsiad może więc uzyskać użytkowanie dokładnie przed moją działką?

Tak – co do zasady jest to prawnie możliwe.

Nie istnieje bowiem generalna zasada „wody przed działką należą do właściciela działki”.

W przypadku gruntu pokrytego wodami stanowiącego własność Skarbu Państwa właściciel działki lądowej nie jest jego właścicielem tylko dlatego, że nieruchomość znajduje się przy brzegu.

Ale trzeba zwrócić uwagę na bardzo ważną kwestię.

Brak pierwszeństwa nie oznacza braku ochrony praw właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Jeżeli planowana inwestycja sąsiada może wpływać na nieruchomość właściciela działki, sposób korzystania z niej, dostęp do wody, bezpieczeństwo, urządzenia znajdujące się na brzegu albo inne chronione prawem interesy, właściciel nieruchomości może mieć określone uprawnienia w postępowaniu administracyjnym.

Dlatego w konkretnej sprawie trzeba odróżnić dwie kwestie:

1. Czy mam pierwszeństwo do użytkowania gruntu pod wodą?

oraz

2. Czy mam prawo uczestniczyć w postępowaniu dotyczącym inwestycji sąsiada i kwestionować jej wpływ na moją nieruchomość?

Odpowiedź na pierwsze pytanie może być negatywna, podczas gdy odpowiedź na drugie może być twierdząca.

7. Właściciel brzegu nie ma pierwszeństwa, ale może mieć interes prawny

To bardzo istotne rozróżnienie.

Jeżeli sąsiad planuje inwestycję w wodzie, właściciel działki położonej obok powinien sprawdzić przede wszystkim, jaki dokładnie charakter ma postępowanie i jaka decyzja ma zostać wydana.

Nie można zakładać, że właściciel działki jest stroną każdego postępowania wodnoprawnego dotyczącego sąsiedniej nieruchomości.

Jednocześnie nie można też przyjmować, że zawsze jest wyłączony z postępowania.

Decydujące znaczenie ma m.in. to, czy planowane przedsięwzięcie może oddziaływać na nieruchomość właściciela lub jego prawa.

Dlatego jeżeli właściciel dowiaduje się, że sąsiad planuje pomost, przystań, pomost pływający, marinę albo inną inwestycję na wodzie, powinien ustalić na jakiej działce ewidencyjnej znajduje się grunt pokryty wodą, kto jest jego właścicielem, jakie są granice inwestycji oraz jakie postępowanie zostało wszczęte.

8. Co w przypadku Zalewu Zegrzyńskiego?

Zalew Zegrzyński jest szczególnym przykładem, ponieważ jest dużym zbiornikiem związanym z systemem wód powierzchniowych płynących.

W przypadku gruntów pokrytych wodami Skarbu Państwa gospodarowanie nimi odbywa się według szczególnych zasad Prawa wodnego, a Wody Polskie prowadzą sprawy związane z oddawaniem takich gruntów w użytkowanie.

Oznacza to, że właściciel nieruchomości położonej nad Zalewem Zegrzyńskim nie może przyjąć założenia, że posiada wyłączne prawo do fragmentu akwenu znajdującego się przed jego działką.

Jednocześnie również sąsiad nie otrzymuje takiego prawa automatycznie.

Musi przejść właściwą procedurę i spełnić wymagania wynikające z Prawa wodnego.

9. Co jeżeli kilka osób chce korzystać z tego samego fragmentu wody?

To może być szczególnie istotne w przypadku atrakcyjnych lokalizacji nad dużymi zbiornikami wodnymi.

Prawo wodne nie ustanawia prostej zasady:

„Kto pierwszy złoży wniosek, ten ma pierwszeństwo”.

Nie należy więc sprowadzać sytuacji do wyścigu właścicieli sąsiednich działek.

Organ powinien ocenić konkretny wniosek zgodnie z przepisami dotyczącymi danego rodzaju przedsięwzięcia, a w przypadku gospodarowania mieniem Skarbu Państwa zastosowanie mają również zasady gospodarowania tym mieniem.

Wody Polskie wskazują, że wniosek dotyczący użytkowania gruntu pokrytego wodami powinien obejmować powierzchnię niezbędną do realizacji przedsięwzięcia, wraz z wymaganą strefą ochronną, jeżeli jest ona potrzebna dla funkcjonowania inwestycji. Taka strefa może powodować ograniczenia w dalszym korzystaniu z gruntu przez inne podmioty.

To ważny argument praktyczny.

Jeżeli więc sąsiad wnioskuje o użytkowanie większego obszaru niż rzeczywiście niezbędny do realizacji inwestycji, warto dokładnie przeanalizować zakres wniosku.

10. Sama umowa użytkowania nie daje prawa do wszystkiego

Warto również pamiętać, że umowa użytkowania gruntu pokrytego wodami nie jest „licencją na wodę”.

Jeżeli ktoś uzyska użytkowanie określonego gruntu pod wodą, zakres jego uprawnień wynika z konkretnej umowy, zgody wodnoprawnej oraz przepisów prawa.

Przykładowo samo zawarcie umowy użytkowania nie oznacza automatycznie prawa do:

• dowolnego powiększania pomostu,

• zmiany sposobu korzystania z akwenu,

• prowadzenia działalności innej niż wskazana w wymaganych zgodach,

• ograniczania praw innych osób w zakresie, w jakim nie wynika to z przepisów lub uzyskanych decyzji,

• wykonywania dodatkowych urządzeń wodnych bez wymaganej zgody.

Dlatego zawsze trzeba analizować cały pakiet dokumentów, a nie tylko samą umowę.

11. Co powinien zrobić właściciel działki, jeżeli sąsiad planuje inwestycję?

Jeżeli właściciel nieruchomości dowie się, że sąsiad zamierza uzyskać użytkowanie fragmentu akwenu znajdującego się przed jego działką, powinien w pierwszej kolejności ustalić:

Po pierwsze: kto jest właścicielem gruntu pokrytego wodą.

Po drugie: jaki dokładnie obszar ma zostać oddany w użytkowanie.

Po trzecie: jaki rodzaj inwestycji lub działalności planuje sąsiad.

Po czwarte: czy inwestycja wymaga pozwolenia wodnoprawnego, zgłoszenia albo innej zgody.

Po piąte: czy zostało wszczęte postępowanie administracyjne i jaki organ je prowadzi.

Po szóste: czy planowana inwestycja może oddziaływać na nieruchomość właściciela.

Po siódme: czy właściciel nieruchomości ma w konkretnym postępowaniu status strony.

Dopiero po ustaleniu tych okoliczności można odpowiedzieć, czy właściciel może skutecznie zakwestionować planowaną inwestycję.

12. Czy można zablokować użytkowanie przez sąsiada?

Nie można tego zrobić tylko na tej podstawie, że:

„to jest woda przed moją działką”.

Taki argument sam w sobie nie tworzy prawa do wyłącznego korzystania z gruntu pod wodą należącego do Skarbu Państwa.

Możliwe są jednak inne argumenty – zależne od konkretnej inwestycji.

Przykładowo znaczenie może mieć:

• nieprawidłowy zakres planowanej inwestycji,

• brak wymaganej zgody wodnoprawnej,

• niezgodność inwestycji z warunkami zgody wodnoprawnej,

• oddziaływanie inwestycji na nieruchomość sąsiednią,

• zagrożenie dla bezpieczeństwa,

• naruszenie warunków korzystania z wód,

• nieprawidłowe ustalenie powierzchni gruntu niezbędnej do użytkowania,

• albo brak podstaw do uznania właściciela nieruchomości za stronę pominiętego postępowania.

Dlatego w praktyce skuteczniejszym rozwiązaniem jest nie tyle powoływanie się na „pierwszeństwo”, ile zbadanie legalności konkretnego przedsięwzięcia i jego oddziaływania na nieruchomość sąsiednią.

13. Najważniejsza zasada: „na wysokości mojej działki” nie oznacza „moje”

Właściciele nieruchomości nad wodą często intuicyjnie przyjmują, że fragment akwenu znajdujący się przed ich działką powinien pozostawać do ich wyłącznej dyspozycji.

W przypadku gruntów pokrytych publicznymi wodami płynącymi takie założenie jest jednak błędne.

Granica własności działki lądowej nie oznacza automatycznie granicy wyłącznego prawa do akwenu.

Dlatego sąsiad może – przy spełnieniu wymaganych warunków – uzyskać prawo do korzystania z określonego fragmentu gruntu pokrytego wodą, nawet jeżeli znajduje się on „na wysokości” naszej nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że właściciel działki jest pozbawiony ochrony.

Kluczowe jest ustalenie, jakie prawa przysługują mu w konkretnym postępowaniu i czy planowana inwestycja rzeczywiście może oddziaływać na jego nieruchomość.

Podsumowanie

Umowa o użytkowanie gruntu pokrytego wodami jest szczególną instytucją Prawa wodnego. Dotyczy przede wszystkim gruntów pokrytych wodami stanowiących własność Skarbu Państwa i służy realizacji określonych przedsięwzięć. Umowa jest odpłatna, a jeżeli dana działalność wymaga zgody wodnoprawnej, jej posiadanie jest warunkiem oddania gruntu w użytkowanie.

Właściciel działki przylegającej do wody nie ma co do zasady ustawowego pierwszeństwa do zawarcia takiej umowy.

Sąsiad może więc potencjalnie uzyskać użytkowanie fragmentu gruntu pokrytego wodą znajdującego się przed cudzą nieruchomością.

Nie oznacza to jednak, że może zrobić to bez żadnych ograniczeń. Musi spełnić wymagania Prawa wodnego, uzyskać wymagane zgody, a zakres użytkowania musi odpowiadać rzeczywistym potrzebom planowanego przedsięwzięcia.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości najważniejsze jest więc nie pytanie:

„Czy sąsiad ma pierwszeństwo do wody przed moją działką?”

lecz:

„Czy sąsiad uzyskał wszystkie wymagane zgody, jaki dokładnie fragment gruntu chce użytkować i czy planowana inwestycja może naruszać moje prawa lub oddziaływać na moją nieruchomość?”

To właśnie te pytania powinny być punktem wyjścia do analizy konkretnej sprawy.

Podstawa prawna: ustawa z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w szczególności przepisy dotyczące własności wód i gruntów pokrytych wodami oraz art. 261 dotyczący oddawania gruntów pokrytych wodami stanowiących własność Skarbu Państwa w użytkowanie. Aktualny tekst jednolity ustawy został ogłoszony w Dz.U. z 2025 r. poz. 960.