Teren zagrożony powodzią a warunki zabudowy. Czy Wody Polskie muszą odmówić uzgodnienia?

Położenie działki na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią nie zawsze oznacza, że inwestor nie może uzyskać warunków zabudowy. W praktyce jednym z najważniejszych problemów jest sposób, w jaki Wody Polskie powinny ocenić planowaną inwestycję.

Szczególne znaczenie ma tutaj § 2 rozporządzenia z 24 stycznia 2019 r. w sprawie zakresu wymagań oraz warunków dla planowanej zabudowy oraz planowanego zagospodarowania terenów położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią oraz sposobu ich ustalania.

Zagrożenie powodziowe nie oznacza automatycznego zakazu zabudowy

Samo stwierdzenie, że działka znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, nie powinno prowadzić automatycznie do odmowy uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy.

Prawo wodne przewiduje bowiem nie tylko możliwość odmowy uzgodnienia, ale również mechanizm ustalania wymagań i warunków dla planowanej zabudowy.

Wynika to z art. 166 Prawa wodnego. Zgodnie z jego regulacją w decyzji uzgadniającej określa się – w zależności od potrzeb – szczegółowe wymagania i warunki dla planowanej zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zakres tych wymagań został określony właśnie w rozporządzeniu z 24 stycznia 2019 r.

Co może określić organ?

§ 2 rozporządzenia jest w tym zakresie bardzo konkretny. Wymagania i warunki mogą dotyczyć m.in.:

• sposobu użytkowania obiektu,

• jego usytuowania względem kierunku przepływu wód powodziowych,

• kubatury i powierzchni zabudowy,

• wysokości i liczby kondygnacji,

• rozwiązań konstrukcyjnych i materiałowych,

• sposobu posadowienia budynku,

• wysokości posadzki najniższej kondygnacji,

• zabezpieczenia otworów okiennych i drzwiowych przed wodami powodziowymi.

Co szczególnie istotne, rozporządzenie wprost odwołuje się do wód o prawdopodobieństwie wystąpienia powodzi wynoszącym 1%. Oznacza to, że wystąpienie takiego zagrożenia jest parametrem, który należy uwzględnić przy określaniu warunków inwestycji, a nie argumentem, który sam w sobie przesądza o jej niedopuszczalności.

Budynek rekreacji indywidualnej – konieczna jest ocena konkretnej inwestycji

Szczególnego znaczenia nabiera to w przypadku niewielkiej inwestycji, takiej jak budynek rekreacji indywidualnej.

Organ powinien ocenić nie tylko mapę zagrożenia powodziowego, ale również charakter i skalę planowanej zabudowy. Znaczenie może mieć m.in. powierzchnia budynku, jego kubatura, liczba kondygnacji, sposób posadowienia oraz położenie na działce.

Jeżeli możliwe jest ograniczenie negatywnych skutków ewentualnego zalania poprzez odpowiednie rozwiązania techniczne i przestrzenne, organ powinien tę możliwość rozważyć.

Nie można bowiem sprowadzać całej procedury do prostego schematu: teren zalewowy – zatem odmowa.

Kiedy możliwa jest odmowa?

To nie oznacza oczywiście, że każda inwestycja na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią powinna zostać uzgodniona.

Art. 166 ust. 10 Prawa wodnego przewiduje sytuacje, w których uzgodnienia odmawia się. Chodzi m.in. o naruszenie ustaleń planu gospodarowania wodami, naruszenie planu zarządzania ryzykiem powodziowym, zagrożenie dla zdrowia ludzi lub środowiska, naruszenie funkcjonowania infrastruktury krytycznej czy utrudnianie zarządzania ryzykiem powodziowym.

Kluczowe jest jednak to, że organ powinien wykazać wystąpienie konkretnej ustawowej przesłanki odmowy w odniesieniu do konkretnego zamierzenia.

Co zrobić w przypadku odmowy Wód Polskich?

Jeżeli Wody Polskie odmówiły uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, warto dokładnie przeanalizować uzasadnienie decyzji.

Szczególnie istotne jest sprawdzenie, czy organ:

1. wskazał konkretną przesłankę z art. 166 ust. 10 Prawa wodnego,

2. wykazał jej wystąpienie w odniesieniu do planowanej inwestycji,

3. uwzględnił charakter i skalę zabudowy,

4. przeanalizował możliwość określenia warunków ograniczających skutki powodzi,

5. zastosował § 2 rozporządzenia z 24 stycznia 2019 r.

Jeżeli organ całkowicie pominął możliwość określenia takich warunków, może to stanowić istotny argument w odwołaniu.

Więcej o procedurze dotyczącej inwestycji na terenach zagrożonych powodzią przeczytasz w artykule „Czy możesz budować na obszarach szczególnie zagrożonych powodzią?” na karolinawierzbicka.pl. Warto również przeczytać tekst dotyczący podsypywania działki na terenie zalewowym, ponieważ pokazuje on, jak organy i sądy oceniają wpływ zagospodarowania terenu na ryzyko powodziowe.

Wniosek: działka położona na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią wymaga szczególnej analizy, ale samo zagrożenie nie powinno zastępować tej analizy. § 2 rozporządzenia przewiduje konkretne narzędzia pozwalające dostosować parametry planowanej zabudowy do ryzyka powodziowego. W przypadku odmowy uzgodnienia warto więc sprawdzić, czy organ rzeczywiście zastosował te przepisy, czy też ograniczył się do stwierdzenia, że działka znajduje się w strefie zagrożenia powodzią.