Stop powodzi, ale co z prawami właścicieli działek?

7 października 2026 roku w Warszawie uczestniczyłam w konferencji poświęconej przeglądowi i aktualizacji Planów Zarządzania Ryzykiem Powodziowym w 3. cyklu planistycznym.

Było to spotkanie organizowane przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, poświęcone między innymi założeniom kolejnego etapu planowania ochrony przeciwpowodziowej, aktualizacji danych o zagrożeniu i ryzyku powodziowym oraz działaniom, które mają ograniczać skutki powodzi. Program obejmował również dyskusję o zarządzaniu ryzykiem powodziowym w kontekście zmian klimatu.

Dla mnie ten temat ma jednak przede wszystkim bardzo praktyczny wymiar.

Prowadząc kancelarię, zajmuję się sprawami właścicieli nieruchomości, których działki znajdują się na terenach objętych ryzykiem powodziowym. Są wśród nich osoby, które chcą wybudować dom, zrealizować inwestycję, urządzić przydomową oczyszczalnię czy rozwiązać kwestię odprowadzania i gromadzenia ścieków.

I właśnie wtedy okazuje się, że kolor na mapie powodziowej może mieć bardzo konkretne konsekwencje dla właściciela nieruchomości.

1% i 10% – liczby, które mają znaczenie

W praktyce prawnej często pojawiają się nieruchomości położone na obszarach, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi wynosi 1% albo 10%.

W uproszczeniu mówimy wówczas o terenach, dla których analizuje się odpowiednio powódź o prawdopodobieństwie wystąpienia raz na 100 lat i raz na 10 lat.

Prawo wodne wiąże z obszarami szczególnego zagrożenia powodzią określone ograniczenia. Dotyczą one między innymi zagospodarowania terenu, a w określonych przypadkach także gromadzenia ścieków i innych substancji, które w czasie powodzi mogłyby zanieczyścić wody. Przepisy przewidują jednocześnie możliwość uzyskania zwolnienia od niektórych zakazów, jeżeli zamierzenie nie spowoduje zagrożenia dla jakości wód w przypadku wystąpienia powodzi.

To właśnie na tym styku – ochrony przeciwpowodziowej, prawa własności i możliwości korzystania z nieruchomości – pojawia się wiele bardzo konkretnych problemów.

Kiedy działka traci swoją funkcję?

Dla właściciela nieruchomości nie jest najważniejsze samo stwierdzenie, że znajduje się ona na terenie zagrożonym powodzią.

Najważniejsze jest pytanie:

co w praktyce mogę zrobić na swojej działce?

Czy mogę uzyskać warunki zabudowy?

Czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji?

Czy mogę legalnie rozwiązać gospodarkę ściekową?

Czy odmowa uzgodnienia przez organ Wód Polskich jest prawidłowa?

Czy istnieją rozwiązania techniczne, które pozwalają ograniczyć ryzyko i zrealizować inwestycję?

A wreszcie – co w sytuacji, kiedy kolejne ograniczenia powodują, że nieruchomość, która kiedyś miała określoną wartość i funkcję gospodarczą, staje się faktycznie bardzo trudna albo niemożliwa do zabudowy?

To są pytania, które coraz częściej trafiają do kancelarii.

Nowe mapy mogą być bardzo ważne dla właścicieli nieruchomości

Wody Polskie rozpoczęły właśnie trzeci cykl przeglądu i aktualizacji Planów Zarządzania Ryzykiem Powodziowym. Prace mają wykorzystywać m.in. wyniki aktualizacji map zagrożenia powodziowego i map ryzyka powodziowego.

A mapy te mają ogromne znaczenie praktyczne.

Obowiązujące MZP i MRP podlegają przeglądowi i – w razie potrzeby – aktualizacji w sześcioletnich cyklach. Poprzednia aktualizacja została opublikowana w 2022 roku.

Dlatego warto już teraz zainteresować się tym, co znajdzie się na kolejnych mapach.

Nie dopiero wtedy, kiedy właściciel otrzyma odmowę uzgodnienia inwestycji.

Nie dopiero wtedy, kiedy okaże się, że planowana zabudowa nie może zostać zrealizowana.

I nie dopiero wtedy, kiedy pojawi się pytanie o konsekwencje finansowe ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości.

2027 – ważny moment dla mieszkańców

Z informacji przedstawionych przez Wody Polskie wynika, że projekty zaktualizowanych Planów Zarządzania Ryzykiem Powodziowym mają zostać poddane szerokim, sześciomiesięcznym konsultacjom społecznym pod koniec 2027 roku.

To będzie bardzo ważny moment.

Moim zdaniem w konsultacjach nie powinny uczestniczyć wyłącznie instytucje, samorządy i organizacje zajmujące się gospodarką wodną.

Powinni zainteresować się nimi również właściciele nieruchomości.

Szczególnie ci, których działki już dziś znajdują się na terenach zagrożonych powodzią albo których sytuacja może zmienić się wskutek nowych danych i modeli.

Bo za każdą powierzchnią zaznaczoną na mapie znajduje się konkretna nieruchomość.

A za konkretną nieruchomością – konkretny właściciel, jego majątek i często plany dotyczące przyszłości.

Nie każda odmowa oznacza koniec sprawy

W swojej praktyce zajmuję się również odwołaniami od decyzji i rozstrzygnięć dotyczących możliwości korzystania z nieruchomości położonych na terenach zagrożonych powodzią.

W takich sprawach szczególnie istotne jest dokładne przeanalizowanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, charakteru danego obszaru, zapisów map zagrożenia powodziowego, planowanych sposobów zagospodarowania oraz tego, czy istnieją rozwiązania pozwalające pogodzić inwestycję z wymaganiami ochrony przeciwpowodziowej.

Samo oznaczenie nieruchomości na mapie nie powinno zastępować analizy konkretnego przypadku.

Każda działka ma swoją historię, uwarunkowania faktyczne i prawne.

A co z odszkodowaniem?

To pytanie pojawia się bardzo często:

Jeżeli przez ograniczenia związane z ryzykiem powodziowym nie mogę zabudować swojej działki, to czy należy mi się odszkodowanie?

Nie ma tutaj jednej, automatycznej odpowiedzi.

Samo znalezienie się nieruchomości na mapie zagrożenia powodziowego nie oznacza jeszcze automatycznie powstania roszczenia odszkodowawczego.

Trzeba zbadać konkretną podstawę ograniczenia prawa własności i sposób, w jaki wpływa ona na możliwość korzystania z nieruchomości. Znaczenie mogą mieć między innymi przepisy Prawa wodnego, ustalenia planistyczne, decyzje administracyjne oraz moment i sposób powstania danego ograniczenia.

Dlatego właściciel, który dowiaduje się, że nie może zrealizować planowanej inwestycji, powinien przede wszystkim ustalić dlaczego nie może jej zrealizować i z jakiego przepisu wynika dane ograniczenie.

Dopiero wtedy można odpowiedzialnie oceniać dalsze możliwości prawne.

Warto patrzeć na mapę, zanim zacznie się inwestować

Konferencja „Stop Powodzi” uświadomiła mi po raz kolejny, jak bardzo kwestie gospodarki wodnej łączą się z prawem nieruchomości i planowaniem przestrzennym.

Dla administracji są to modele, analizy hydrologiczne, warianty planistyczne i działania przeciwpowodziowe.

Dla właściciela działki może to być natomiast bardzo konkretne pytanie:

czy będę mógł wybudować na swojej działce dom?

Dlatego nowe mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego będą dokumentami, którym warto przyglądać się bardzo uważnie.

Szczególnie w 2027 roku, kiedy rozpoczną się konsultacje społeczne.

To nie jest jeszcze czas na wyciąganie ostatecznych wniosków dotyczących poszczególnych nieruchomości. To jest natomiast dobry moment, żeby sprawdzić swoją sytuację, poznać obowiązujące mapy i śledzić proces ich aktualizacji.

Bo w sprawach dotyczących nieruchomości zdecydowanie lepiej wiedzieć wcześniej niż dowiedzieć się o ograniczeniu dopiero przy okazji planowanej inwestycji.

Ochrona przed powodzią jest ważna. Równie ważne jest jednak to, aby w procesie jej planowania pamiętać o konkretnych nieruchomościach i prawach ich właścicieli.

I właśnie dlatego będę śledzić kolejne etapy prac nad 3.PZRP oraz przygotowania nowych MZP i MRP.