Park usługowo-handlowy ze stacją paliw a Prawo wodne – o czym trzeba pamiętać przed rozpoczęciem inwestycji

Budowa parku usługowo-handlowego, szczególnie jeżeli inwestycja obejmuje również stację paliw, wymaga znacznie szerszego spojrzenia niż tylko analiza przepisów prawa budowlanego i planistycznego. Jednym z istotnych obszarów, które należy przeanalizować już na etapie koncepcji, jest Prawo wodne.

W przypadku dużego obiektu handlowego problemem może być nie tylko pobór wody czy odprowadzanie ścieków. Znaczenie mają również wody opadowe i roztopowe, powierzchnie utwardzone, sposób zagospodarowania terenu, urządzenia wodne, a w przypadku stacji paliw – dodatkowe ryzyko przedostania się substancji ropopochodnych do gruntu i wód.

Duża powierzchnia utwardzona oznacza większe wyzwania

Park handlowy to zazwyczaj duża powierzchnia dachów, parkingów, dróg wewnętrznych i placów manewrowych. W konsekwencji po realizacji inwestycji zmienia się sposób, w jaki woda opadowa trafia do gruntu.

Naturalna infiltracja zostaje ograniczona, a znaczna część opadu może zostać skierowana do kanalizacji, zbiornika, rowu lub innego odbiornika.

Dlatego już na etapie projektu trzeba odpowiedzieć na podstawowe pytanie: co stanie się z wodą, która spadnie na teren inwestycji?

Nie zawsze najlepszym rozwiązaniem będzie szybkie odprowadzenie jej poza działkę. W zależności od warunków gruntowych, wodnych i lokalnych możliwości można analizować rozwiązania związane z retencją i zagospodarowaniem wód opadowych na terenie nieruchomości.

Stacja paliw – dodatkowe ryzyko dla środowiska

Obecność stacji paliw sprawia, że kwestia gospodarowania wodami nabiera szczególnego znaczenia.

Na terenie stacji występują powierzchnie, na których mogą pojawić się substancje ropopochodne. Dotyczy to przede wszystkim stanowisk tankowania, dróg wewnętrznych czy innych miejsc narażonych na zanieczyszczenie.

Nie można więc traktować całego systemu odwodnienia inwestycji jako jednego, prostego układu.

Projektant powinien przeanalizować, które wody mogą być potencjalnie zanieczyszczone i w jaki sposób należy je zabezpieczyć, oczyścić oraz odprowadzić.

W praktyce może to oznaczać konieczność zastosowania odpowiednich rozwiązań podczyszczających, retencyjnych lub awaryjnych. Ich dobór powinien wynikać z konkretnego projektu, warunków terenowych i obowiązujących wymagań środowiskowych.

Rów przy działce może zmienić całe postępowanie

Jednym z elementów, które inwestorzy czasami pomijają na początku analizy, są istniejące rowy i cieki.

Rów znajdujący się przy granicy działki może mieć znaczenie dla odwodnienia całego terenu. Nie oznacza to jednak, że można po prostu skierować do niego wodę z parkingu czy dachu.

Jeżeli planowana inwestycja będzie wiązała się z wykonaniem urządzenia wodnego, zmianą istniejącego sposobu odprowadzania wód lub korzystaniem z wód w zakresie wymagającym odpowiedniej zgody, konieczne może być przeprowadzenie dodatkowej procedury na gruncie Prawa wodnego.

Dlatego przed przygotowaniem projektu warto dokładnie ustalić, czym w sensie prawnym i technicznym jest istniejący rów oraz jaka jest jego funkcja.

Wody opadowe z parkingu i dróg wewnętrznych

W przypadku parku handlowego szczególnego znaczenia nabiera odwodnienie parkingów i dróg.

Woda spływająca z dużych powierzchni utwardzonych może zawierać między innymi zawiesiny oraz zanieczyszczenia pochodzące z ruchu samochodowego. W przypadku części związanej ze stacją paliw dochodzi dodatkowo ryzyko występowania substancji ropopochodnych.

System odwodnienia powinien zatem być zaprojektowany nie tylko pod kątem przepustowości, ale również z uwzględnieniem jakości odprowadzanych wód.

To jeden z powodów, dla których rozwiązania przyjęte dla zwykłego parkingu nie zawsze mogą zostać automatycznie zastosowane w części obejmującej stację paliw.

Pozwolenie wodnoprawne – kiedy może być potrzebne?

Jednym z najważniejszych pytań na etapie przygotowania inwestycji jest ustalenie, czy planowane rozwiązania wymagają zgody wodnoprawnej.

Nie każda inwestycja handlowa automatycznie wymaga pozwolenia wodnoprawnego. Obowiązek zależy od konkretnych działań planowanych w ramach przedsięwzięcia.

Analizy wymagają między innymi planowane sposoby odprowadzania wód, wykonywanie lub przebudowa urządzeń wodnych, korzystanie z wód oraz ingerencja w istniejące stosunki wodne.

Warto przy tym pamiętać, że brak konieczności uzyskania pozwolenia wodnoprawnego nie oznacza braku obowiązków wynikających z Prawa wodnego.

Nie warto zostawiać analizy wodnoprawnej na koniec

W przypadku dużej inwestycji handlowej problemy z odwodnieniem mogą pojawić się dopiero wtedy, gdy koncepcja architektoniczna jest już gotowa, parking został zaprojektowany, a inwestor rozpoczął procedurę uzyskiwania kolejnych decyzji.

Wtedy każda zmiana może oznaczać dodatkowe koszty i opóźnienia.

Dlatego Prawo wodne powinno być analizowane na początku procesu inwestycyjnego, równolegle z analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunków gruntowych, infrastruktury technicznej i wymagań środowiskowych.

W przypadku parku usługowo-handlowego ze stacją paliw szczególnie ważne jest spojrzenie na inwestycję jako na jeden system: budynek, parkingi, drogi, kanalizację deszczową, urządzenia podczyszczające, retencję oraz odbiornik wód.

Dobrze wykonana analiza na etapie koncepcji pozwala nie tylko ograniczyć ryzyko formalne. Może również uchronić inwestora przed sytuacją, w której projekt jest technicznie atrakcyjny, ale jego realizacja okazuje się problematyczna z punktu widzenia gospodarowania wodami.

W inwestycjach tego rodzaju woda nie jest dodatkiem do projektu. Jest jednym z jego podstawowych elementów.