Nielegalna studnia a odbiór domu. Czy studnia rezerwowa może zablokować użytkowanie budynku?
Czy brak legalizacji studni może uniemożliwić odbiór nowo wybudowanego domu? Nie zawsze. Szczególnie istotna jest sytuacja, w której budynek jest podłączony do sieci wodociągowej, a studnia ma pełnić jedynie funkcję rezerwowego źródła wody na wypadek awarii wodociągu.
W takim przypadku należy wyraźnie rozdzielić dwie kwestie: legalność studni jako urządzenia wodnego oraz możliwość legalnego użytkowania budynku mieszkalnego.
Dom jest podłączony do wodociągu, a studnia jest tylko rezerwowa
Jeżeli nieruchomość posiada przyłącze do sieci wodociągowej i budynek może być zaopatrywany w wodę z tej sieci, sytuacja wygląda inaczej niż w przypadku domu, którego jedynym źródłem zaopatrzenia w wodę jest nieuregulowana studnia.
Studnia może w takim przypadku pełnić funkcję awaryjną – być wykorzystywana wyłącznie w sytuacji przerwy w dostawie wody z sieci.
Ma to znaczenie przy ocenie, czy brak zalegalizowania studni rzeczywiście uniemożliwia zakończenie budowy albo rozpoczęcie użytkowania domu.
Nie można bowiem automatycznie przyjmować, że skoro na nieruchomości znajduje się nieuregulowane urządzenie wodne, to cały budynek nie może zostać dopuszczony do użytkowania.
Legalność studni to odrębna kwestia
Prawo wodne reguluje zasady korzystania z wód podziemnych. Właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód podziemnych znajdujących się na jego gruncie. Zwykłe korzystanie obejmuje pobór wód podziemnych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m³ na dobę na potrzeby własnego gospodarstwa domowego lub rolnego.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że samo prawo do korzystania z wód nie oznacza automatycznie prawa do wykonania urządzenia wodnego bez wymaganej zgody wodnoprawnej.
Dlatego w każdej sprawie trzeba osobno odpowiedzieć na dwa pytania:
czy pobór wody ze studni wymaga pozwolenia wodnoprawnego oraz czy wykonanie samej studni wymagało odpowiedniej zgody?
Dopiero odpowiedź na te pytania pozwala ustalić, czy rzeczywiście mamy do czynienia z nielegalnym urządzeniem wodnym wymagającym legalizacji.
Czy nielegalna studnia może zablokować odbiór domu?
Samo stwierdzenie, że na działce znajduje się studnia bez uregulowanego statusu prawnego, nie powinno prowadzić automatycznie do wniosku, że dom nie może zostać użytkowany.
Procedura zakończenia budowy jest regulowana przez Prawo budowlane. Co do zasady inwestor dokonuje zawiadomienia o zakończeniu budowy, a właściwy organ nadzoru budowlanego może wnieść sprzeciw. W określonych przypadkach konieczne jest natomiast uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Co szczególnie istotne, GUNB wskazuje, że do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć dokumenty określone w art. 57 Prawa budowlanego, a katalog ten ma charakter zamknięty. Organ nadzoru budowlanego nie może więc dowolnie rozszerzać katalogu wymaganych dokumentów.
Dlatego jeżeli organ uzależnia możliwość zakończenia budowy domu od wcześniejszej legalizacji studni, należy ustalić, z jakiego konkretnego przepisu Prawa budowlanego wynika taki obowiązek.
Szczególne znaczenie ma to, że studnia jest tylko rezerwowa
W opisanej sytuacji argumentacja inwestora może być szczególnie mocna.
Jeżeli:
-
dom posiada przyłącze do sieci wodociągowej,
-
podstawowym źródłem zaopatrzenia budynku w wodę jest sieć wodociągowa,
-
studnia nie jest konieczna do normalnego funkcjonowania budynku,
-
studnia ma charakter wyłącznie rezerwowy,
-
ma być wykorzystywana jedynie w razie awarii wodociągu,
to trudno utożsamiać brak uregulowania statusu studni z brakiem możliwości użytkowania samego budynku.
Studnia jest w takim przypadku dodatkowym elementem infrastruktury nieruchomości, a nie podstawowym źródłem zaopatrzenia domu w wodę.
Oczywiście nie oznacza to, że można korzystać z nielegalnego urządzenia wodnego bez jego uregulowania. Oznacza natomiast, że trzeba odpowiedzieć na inne pytanie: czy problem dotyczący tego urządzenia rzeczywiście stanowi przeszkodę prawną w użytkowaniu budynku mieszkalnego?
Organ nadzoru budowlanego powinien wskazać konkretną podstawę prawną
Jeżeli PINB albo WINB twierdzi, że dom nie może zostać dopuszczony do użytkowania z powodu nieuregulowanego statusu studni, inwestor powinien zażądać wskazania konkretnej podstawy prawnej takiego stanowiska.
Nie wystarczy samo stwierdzenie:
„studnia jest nielegalna, więc dom nie może zostać odebrany”.
Trzeba wykazać związek pomiędzy nielegalnością urządzenia wodnego a wymaganiami, jakie musi spełniać budynek, aby mógł zostać legalnie użytkowany.
W szczególności należy ustalić, czy:
-
studnia została przewidziana w zatwierdzonym projekcie budowlanym;
-
studnia stanowi element inwestycji objętej pozwoleniem na budowę;
-
budynek został zaprojektowany jako korzystający ze studni jako podstawowego źródła wody;
-
istnieje niezależne, legalne źródło zaopatrzenia budynku w wodę;
-
przyłącze wodociągowe zostało wykonane i może zapewnić normalne funkcjonowanie budynku;
-
studnia ma wyłącznie charakter awaryjny;
-
brak legalizacji studni powoduje jakąkolwiek niezgodność budynku z zatwierdzonym projektem lub przepisami techniczno-budowlanymi.
Jeżeli odpowiedź na ostatnie pytanie jest negatywna, samo istnienie problemu z legalnością studni nie powinno być automatycznie utożsamiane z brakiem możliwości użytkowania domu.
Co z legalizacją studni?
Niezależnie od postępowania dotyczącego domu warto oczywiście uporządkować status prawny studni.
Jeżeli wykonanie studni wymagało zgody wodnoprawnej, a zgoda taka nie została uzyskana, może być konieczne przeprowadzenie odpowiedniej procedury legalizacyjnej na podstawie Prawa wodnego.
Nie należy jednak łączyć tych dwóch postępowań w sposób automatyczny.
Legalizacja studni jest jednym zagadnieniem, a możliwość użytkowania domu – drugim.
To szczególnie ważne w sytuacji, gdy dom posiada już dostęp do wodociągu i nie jest uzależniony od funkcjonowania studni.
Czy trzeba legalizować studnię, skoro praktycznie nie jest używana?
Takie pytanie również wymaga indywidualnej analizy.
Samo niekorzystanie ze studni nie musi oznaczać, że można pozostawić bez uregulowania status urządzenia, jeżeli zostało ono wykonane bez wymaganej zgody. Istotne jest bowiem nie tylko faktyczne korzystanie z wody, ale również status prawny samego urządzenia.
Dlatego argument „studnia jest tylko awaryjna i prawie nigdy nie będzie używana” nie powinien być traktowany jako automatyczne zwolnienie z obowiązków wynikających z Prawa wodnego.
Jest to natomiast ważny argument przy ocenie, czy nieuregulowany status studni może wpływać na możliwość użytkowania domu.
Najważniejsza różnica: źródło podstawowe i źródło awaryjne
W praktyce warto więc rozróżnić dwie sytuacje.
Dom korzysta wyłącznie ze studni
Jeżeli budynek nie ma dostępu do sieci wodociągowej, a studnia jest jego jedynym źródłem wody, problem z legalnością ujęcia może mieć znacznie większe znaczenie dla oceny możliwości użytkowania budynku.
Dom jest podłączony do wodociągu, a studnia jest rezerwowa
Jeżeli budynek ma legalne przyłącze wodociągowe, a studnia ma służyć tylko jako awaryjne źródło wody, należy znacznie ostrożniej podchodzić do twierdzenia, że brak legalizacji studni automatycznie uniemożliwia użytkowanie domu.
W takim przypadku organ powinien wykazać konkretny związek pomiędzy statusem studni a wymaganiami dotyczącymi użytkowania budynku.
Co zrobić, jeżeli PINB odmawia odbioru domu?
Jeżeli organ nadzoru budowlanego odmówił zakończenia procedury albo wniósł sprzeciw z powodu nieuregulowanej studni, warto przeanalizować przede wszystkim treść samego rozstrzygnięcia.
Kluczowe jest ustalenie:
czy organ rzeczywiście odmówił dopuszczenia budynku do użytkowania z powodu studni, czy też stwierdził inną niezgodność, której studnia jest tylko elementem.
Następnie należy sprawdzić, czy wskazana przez organ podstawa prawna rzeczywiście pozwala uzależnić zakończenie budowy od legalizacji urządzenia wodnego.
Jeżeli dom jest podłączony do wodociągu, warto również przedstawić dokumenty potwierdzające możliwość zaopatrzenia budynku w wodę z sieci oraz wykazać, że studnia ma wyłącznie charakter rezerwowy.
Podsumowanie
Jeżeli dom jest podłączony do wodociągu, a studnia ma służyć jedynie jako awaryjne źródło wody, nie można automatycznie przyjąć, że nieuregulowany status studni uniemożliwia użytkowanie całego budynku.
Trzeba rozdzielić dwie kwestie: legalność urządzenia wodnego oraz spełnienie przez budynek wymagań pozwalających na jego użytkowanie.
Jeżeli organ nadzoru budowlanego twierdzi, że bez legalizacji studni nie można „odebrać” domu, powinien wskazać konkretną podstawę prawną oraz wykazać związek pomiędzy statusem studni a możliwością użytkowania budynku.
W sytuacji, w której budynek posiada niezależne i legalne zaopatrzenie w wodę z sieci wodociągowej, a studnia jest jedynie rozwiązaniem rezerwowym, argumentacja organu wymaga szczególnie dokładnej weryfikacji.