Kanał deszczowy przebiega przez kilka działek – kto odpowiada za jego legalizację i utrzymanie?

Kanał deszczowy lub przebudowany rów odprowadzający wodę do rzeki może przebiegać przez kilka prywatnych nieruchomości. Co jednak zrobić, gdy urządzenie zostało wykonane bez wymaganych zgód, nie ma jasno określonego właściciela, a poszczególni właściciele działek nie wiedzą, kto powinien odpowiadać za jego utrzymanie?

W takich sytuacjach pojawiają się pytania o legalizację urządzenia wodnego, obowiązek ponoszenia kosztów napraw oraz możliwość wspólnego wystąpienia o pozwolenie wodnoprawne.

Kto odpowiada za utrzymanie kanału deszczowego?

Podstawowe znaczenie ma art. 188 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne. Zgodnie z tym przepisem utrzymywanie urządzeń wodnych należy do ich właścicieli i obejmuje eksploatację, konserwację oraz remonty niezbędne do zachowania ich funkcji.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie koszty musi ponosić wyłącznie właściciel urządzenia.

Art. 188 ust. 2 Prawa wodnego przewiduje, że w kosztach utrzymywania urządzeń wodnych uczestniczy również ten, kto odnosi z nich korzyści.

W praktyce może to mieć istotne znaczenie, jeżeli kanał odprowadza wodę z kilku nieruchomości i zabezpiecza je przed podtopieniami.

Oznacza to, że odpowiedzialność za utrzymanie urządzenia i udział w kosztach jego funkcjonowania nie zawsze muszą spoczywać na tym samym podmiocie.

Kanał przebiega przez kilka działek – czy każdy właściciel odpowiada za swoją część?

Samo położenie kanału na prywatnej działce nie przesądza jeszcze o tym, że właściciel gruntu jest właścicielem całego urządzenia wodnego i odpowiada za jego utrzymanie.

Należy ustalić przede wszystkim:

• kto wykonał kanał;

• kto jest jego właścicielem;

• kto faktycznie nim zarządza i go eksploatuje;

• komu urządzenie służy;

• czy istnieją umowy, porozumienia lub służebności dotyczące korzystania z nieruchomości.

Szczególnie istotne jest ustalenie, czy kanał stanowi jedno funkcjonalne urządzenie, czy też poszczególne odcinki mają odrębny status prawny.

Jeżeli jest to jeden system odprowadzający wodę przez kilka działek do rzeki, analizowanie wyłącznie odcinka znajdującego się na jednej nieruchomości może okazać się niewystarczające.

Kto powinien uzyskać pozwolenie wodnoprawne?

Wykonanie urządzenia wodnego, takiego jak kanał lub rów, co do zasady wymaga uzyskania odpowiedniej zgody wodnoprawnej.

Jeżeli urządzenie zostało wykonane bez wymaganej zgody, konieczne jest przeanalizowanie możliwości uporządkowania jego statusu prawnego.

Wnioskodawcą powinien być podmiot, który ma odpowiednią podstawę prawną do występowania w sprawie i jest związany z wykonaniem lub eksploatacją urządzenia.

Nie zawsze musi być nim właściciel każdej działki, przez którą przebiega kanał.

W przypadku urządzenia obejmującego kilka nieruchomości warto rozważyć wspólne przygotowanie dokumentacji i wystąpienie z jednym wnioskiem o pozwolenie wodnoprawne przez zainteresowane podmioty.

Pozwoli to przedstawić organowi cały system odwodnienia, zamiast opisywać poszczególne odcinki w oderwaniu od siebie.

Czy można podzielić koszty utrzymania kanału między korzystających z niego właścicieli?

Tak. Prawo wodne przewiduje mechanizm podziału kosztów utrzymywania urządzeń wodnych.

Zgodnie z art. 188 ust. 3 właściciel urządzenia wodnego może wystąpić do właściwego organu Wód Polskich o wydanie decyzji dotyczącej podziału tych kosztów.

We wniosku powinien wskazać podmioty odnoszące korzyści z urządzenia, określić zakres uzyskiwanych korzyści oraz zaproponować wielkość udziału poszczególnych podmiotów w kosztach utrzymania.

Jest to szczególnie przydatne rozwiązanie w sytuacji, gdy kanał służy kilku nieruchomościom, ale koszty jego konserwacji i napraw ponosi dotychczas tylko jeden podmiot.

Czy pozwolenie wodnoprawne daje prawo do korzystania z cudzej działki?

To bardzo ważna kwestia.

Uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego nie oznacza automatycznego uzyskania prawa do korzystania z nieruchomości, na której znajduje się urządzenie.

Pozwolenie nie zastępuje zgody właściciela gruntu, służebności przesyłu ani innego odpowiedniego tytułu prawnego.

Dlatego równolegle z procedurą wodnoprawną należy uporządkować kwestie związane z korzystaniem z nieruchomości sąsiadów.

Może to wymagać zawarcia odpowiednich umów lub ustanowienia służebności.

Jak uporządkować sytuację prawną kanału przebiegającego przez kilka działek?

W pierwszej kolejności warto zgromadzić dokumentację dotyczącą wykonania i przebudowy urządzenia, ustalić jego przebieg oraz zidentyfikować podmioty, które z niego korzystają.

Następnie należy ustalić właściciela urządzenia, przeanalizować tytuły prawne do nieruchomości i sprawdzić, jaka zgoda wodnoprawna jest wymagana.

Jeżeli kanał stanowi jeden funkcjonalny system, dokumentacja powinna uwzględniać jego całość, w tym prawidłowe zakończenie i odprowadzenie wód.

Podsumowanie

Kanał deszczowy przebiegający przez kilka działek nie musi oznaczać, że każdy właściciel nieruchomości samodzielnie odpowiada za znajdujący się na niej fragment urządzenia.

Kluczowe znaczenie ma ustalenie właściciela urządzenia wodnego, podmiotów korzystających z jego funkcjonowania oraz zakresu ich praw i obowiązków.

Prawo wodne przewiduje również możliwość podziału kosztów utrzymania urządzenia między podmioty odnoszące z niego korzyści.

Dlatego przed podjęciem działań warto przeanalizować zarówno status prawny samego kanału, jak i sytuację prawną wszystkich nieruchomości, przez które przebiega.