Spór o spływ wody deszczowej – jak rozwiązać konflikt z sąsiadem?

 Jak dochodzić swoich praw, gdy sąsiad zmienia odpływ wody i powoduje zalanie? Porady cywilne i administracyjne.

 Okres letni w ostatnich latach sprzyja intensywnym opadom deszczu. Pamiętaj, że większość igerencji w wodę opadową może oddziaływać negatywnie na działki sąsiednie lub nawet prowadzić do postępowania administracyjnego (najpierw przed organem a później sądem administracyjnym) albo powództwem cywilnym (sprawę rozpozna sąd powszechny- najczęściej wydział cywilny). Z uwagi na wysokie ryzyko dodatkowych kosztów, długotrwałego postępowania cywilnego oraz pogłębiania się konfliktu należy podjąć wszelkie działania dążące do polubownego rozwiązania konfliktu.

 Co zrobić kiedy sąsiad zalewa twoją działkę?

 Komunikacja i próba polubownego rozwiązania:

• Spróbuj porozmawiać z sąsiadem o problemie i wspólnie poszukać rozwiązania. 
• Możecie wspólnie ustalić, jakie prace należy wykonać, aby woda odpływała prawidłowo. 
• Rozważcie skorzystanie z mediacji, która może pomóc w znalezieniu kompromisu. 

 Droga administracyjna i sądowa

 Jeśli nie możecie dojść do porozumienia, zgłoś sprawę do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, jeśli problem dotyczy odpływu wody z działki. W przypadku, gdy spór dotyczy odpływu do kanalizacji, zgłoś sprawę do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Musisz udowodnić, kiedy powstało zalanie, czy ma ono charakter cykliczny, skalę szkody

• Zbieraj dowody na uciążliwe zachowanie sąsiada, np. zdjęcia, nagrania, korespondencję. 
• Zapisuj daty i godziny zdarzeń, które mogą być przydatne w dalszych działaniach. 

 Jednym z możliwych kroków jest też uzyskanie prywatnej ekspertyzy sporządzonej przez wykwalifikowanego specjalistę (np. inżyniera hydrologa).

 Co na to prawo wodne?

 W najnowszym prawie wodnym z 2017 r. istnieje przepis zakazujący zmian stanu wody i sposobu odprowadzania wody.

 Art. 234 [Zakaz zmiany stanu wody i odprowadzania wody]

1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.
3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.
4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.
   5.Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.

 Zgodnie z najnowszymi wyrokami sądów administracyjnych „Zmiana stanu wody na gruncie, to każde działanie, którego efektem jest zmiana ilościowa wody (zwiększenie się bądź zmniejszenie ilości wody na gruncie) oraz zmiana w zakresie jej przepływu przez grunt. Jest to takie działanie, które ingeruje w naturalny stan wody na danym terenie związany z jego ukształtowaniem, warunkami przyrodniczymi i hydrologicznymi.” Wyrok WSA w Gliwicach z 27.06.2025 r., II SA/Gl 1083/24, LEX nr 3890527.

 Istota postępowania administracyjnego prowadzonego w oparciu o unormowanie art. 234 ust. 3 p.w. zmierza do ustalenia w sposób niebudzący wątpliwości, czy właściciel gruntu dokonał zmiany stanu wody na gruncie, a jeśli tak, to czy zmiany te szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie. Wskazać jednak należy, że sama zmiana stanu wody na gruncie nie uprawnia jeszcze do tego, aby organ nałożył obowiązki wynikające z powołanego wyżej przepisu, bowiem potencjalne zagrożenie powstania szkody nie spełnia jeszcze przesłanki odpowiedzialności właściciela nieruchomości gruntowej. Organ w takim postępowaniu nie ma podstaw do poszukiwania wszelkich przyczyn istnienia niezadawalającego stanu wód na gruncie wnioskodawcy. Konieczne jest zatem stwierdzenie istnienia związku przyczynowego pomiędzy tą zmianą, a szkodą na sąsiedniej nieruchomości, a więc dopiero zaistnienie wszystkich określonych w art. 234 ust. 3 p.w. przesłanek stwarza po stronie organu obowiązek wydania nakazu, o którym mowa w tym przepisie. Wyrok WSA w Kielcach z 26.06.2025 r., II SA/Ke 275/25, LEX nr 3890493.

W odniesieniu do kwestii przedawnienia, to przepis art. 234 ust. 5 p.w. należy odczytywać jako konieczność wykazania, że zmiana stanu wód na gruncie sąsiednim powoduje szkody na gruncie wnioskującego uzasadniające wszczęcie postępowania, a on sam o tym fakcie ma wiedzę przez okres nie przekraczający 5 lat. Brak wykazania tego faktu, tj. naruszenia stosunków wodnych ze szkodą na grunt domagającego się wszczęcia postępowania, i jego wiedzy na ten temat, uprawnia organ do odmowy wszczęcia postępowania, a jeżeli postępowanie zostanie wszczęte i wykaże, że wnioskodawca wiedzę o naruszeniu stosunków wodnych ze szkodą dla jego gruntu ma od ponad 5 lat, daje organowi podstawę do umorzenia postępowania.

Można załatwić sprawę polubownie

Prawo wodne przewiduje także możliwość zakończenia sporu w formie ugody. Wtedy unika się postepowania przed organami wskazującymi podmiot odpowiedzialny za zmianę stanu wody. Przyjęta ugoda musi jednak być zatwierdzona przez organ władzy samorządowej. Oczywiście warto taką ugodę sporządzić przy pomocy profesjonalnego prawnika, aby uniknąć pominięcia istotnych kwestii czy wprowadzić sprzeczne i wykluczające się postanowienia w ugodzie.  

Art. 235. [Ugoda dotycząca zmiany stanu wody na gruntach]

1.Właściciele gruntów mogą, w drodze pisemnej ugody, ustalić zmiany stanu wody na gruntach, jeżeli zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Ugoda nie może dotyczyć wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi.

2. Ugodę wykonuje się po jej zatwierdzeniu, w drodze decyzji, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
3. Z wnioskiem o zatwierdzenie ugody występują umawiający się właściciele gruntów.
4. Ugoda niezatwierdzona nie podlega wykonaniu.
5. Ugoda podlega wykonaniu w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

 Odpowiedzialność cywilna

Możesz wybrać także ścieżkę postępowania cywilnego. Jest to w pewnym zakresie cywilistyczny odpowiednik z prawa wodnego. Co ważne, opłata sądowa od pozwu negatoryjnego wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, ale nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 200 000 zł. Wartość przedmiotu sporu musi być podana w pozwie. Może się okazać, że droga administracyjna będzie po prostu „tańsza” i krótsza.

Roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 k.c. (actio negatoria) powstaje w razie naruszenia prawa własności w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym poprzez immisje bezpośrednie lub pośrednie (np. hałas, zalanie, brzydki zapach). Treścią roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Roszczenie to chroni przy tym przed naruszeniami mającymi charakter trwały lub gdy z okoliczności wynika, że istnieje prawdopodobieństwo ich powtarzania się, nie chroni natomiast przed pojedynczymi, przypadkowymi naruszeniami

Zauważyć należy, że zgodnie z treścią art. 222 § 2 k.c. jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń skierowane przez właściciela przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Roszczenie negatoryjne jest wymierzone przeciwko trwałemu wkroczeniu w sferę uprawnień właściciela przez osobę nieuprawnioną. Chroni ono przed naruszeniem, które może się wyrazić w wytworzeniu ciągłego lub powtarzającego się i grożącego powtarzaniem pogwałceniem sfery uprawnień właściciela (zob. E. Gniewek, w: SPP, t. 3, s. 944; por też wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 27 lutego 2013 r., V ACa 36/13, Legalis).

Jeżeli masz jakieś pytania, to skontaktuj się ze mną.