W ostatnich w polskim systemie planowania przestrzennego zaszła największa reforma od dwóch dekad: miejscowe plany mają powstawać na podstawie planu ogólnego gminy, a nie jak dotychczas studium. Dla wielu właścicieli działek brzmi to jak abstrakcyjna zmiana formalna. Tymczasem nowe przepisy ściśle splatają się z Prawem wodnym, a to oznacza bardzo konkretne skutki finansowe, środowiskowe i inwestycyjne.

Plan ogólny wprowadza m.in. strefy funkcjonalne, obszary zabudowy i obszary uwarunkowań środowiskowych, w tym te wynikające z zagrożenia powodziowego, ryzyka podtopień czy obszarów szczególnego zagrożenia. W praktyce wpływa to nie tylko na możliwość zabudowy działki, ale również na koszt inwestycji, wymogi formalne, a w niektórych przypadkach – nawet na wycenę nieruchomości.

Dla inwestorów prywatnych i firm -to nowa gra z nowymi zasadami. Dla właścicieli gruntów – często zaskoczenie, bo działka, która dotychczas była „bezproblemowa”, teraz może trafić do strefy, która wymaga dodatkowych dokumentów, zgód wodnoprawnych czy specjalnych analiz retencyjnych.

W tym wpisie przyglądamy się najważniejszym zmianom i tłumaczymy, jak plan ogólny oraz Prawo wodne wzajemnie na siebie oddziałują i jak wpływa to na przyszłość inwestycji.

Reforma planowania przestrzennego, która wprowadza obowiązek uchwalenia przez każdą gminę planu ogólnego, to jedna z największych zmian w ostatnich latach. Jak opisałam w moim artykule w Dzienniku Gazecie Prawnej („Rewoplucja planistyczna – zmiany w planach ogólnych w planowaniu przestrzennym gmin”), plany ogólne mają zastąpić studia uwarunkowań i stać się podstawą ustalania, czy możliwa jest zabudowa na konkretnej nieruchomości.

➡ Link do artykułu:

Jednocześnie zmiana ta w sposób bezpośredni wiąże się z Prawem wodnym, które nakłada na gminy i inwestorów konkretne obowiązki. W praktyce oznacza to, że po wprowadzeniu planów ogólnych część właścicieli może zyskać większą jasność co do możliwości zabudowy… ale inni – stracić, jeżeli ich teren zostanie objęty ograniczeniami wodnoprawnymi.

Poniżej wyjaśniam, co to oznacza w praktyce dla osób planujących inwestycje.

Prawo wodne wprost przewiduje ograniczenia zabudowy na terenach:

Dla inwestora oznacza to:

Dotychczas bywało różnie -wiele takich ryzyk „wychodziło” dopiero przy decyzji WZ.

Plan ogólny uporządkuje sytuację: ryzyka będą widoczne od razu.

Nowe przepisy planistyczne wymagają, aby gmina uwzględniła kwestie retencji wód deszczowych.

Może to oznaczać, że w planie ogólnym pojawią się:

Dla właścicieli działek oznacza to:

dodatkowe koszty inwestycji,

ograniczenie pola do zabudowy,

ale także zmniejszenie ryzyka powodziowego – co wpływa np. na stawki ubezpieczenia.

3. Strefy ochronne wód – gdzie zabudowa może zostać zablokowana Prawo wodne przewiduje tzw. strefy ochronne, m.in.:

strefy ujęć wody,

pasy techniczne i ochronne przy rzekach,

obszary związane z jeziorami i mokradłami.

Po wejściu planu ogólnego teren może zostać zakwalifikowany np. jako:

OSW – obszar stref ochronnych wód,

ZRiW – zieleń, retencja i wody,

ZN – obszary przyrodniczo cenne.

W praktyce oznacza to, że:

zabudowa może zostać całkowicie zakazana,

dopuszczalna będzie jedynie zabudowa lekka lub tymczasowa,

funkcja działki może ograniczyć się do rolnictwa, zieleni lub rekreacji.

Dla wielu właścicieli to kluczowa zmiana wartości nieruchomości.

4. Czy inwestor zyska większą pewność? Tak, ale nie zawsze

Plany ogólne mają zastąpić studium, ale w przeciwieństwie do niego będą:

wiązać przy wydawaniu decyzji WZ,

określać funkcje terenu bardziej szczegółowo,

zawierać lokalne standardy urbanistyczne.

To duży plus dla inwestorów: koniec „uznaniowości”.

Ale w kontekście prawa wodnego oznacza to  jeżeli działka trafi do strefy zagrożenia powodzią lub ochrony wód, to nie będzie możliwości obejścia tego przez decyzję WZ.

Plany ogólne mają w tym zakresie charakter wiążący.

5. Wody Polskie będą miały większy wpływ na zabudowę

Każdy plan ogólny będzie musiał uwzględniać:

mapy zagrożenia powodziowego,

mapy ryzyka powodziowego,

plany utrzymania wód,

plany przeciwdziałania skutkom suszy.

To dokumenty, które kształtują możliwości inwestycyjne – niezależnie od woli gminy.

Dlatego właściciele działek mogą spodziewać się:

częstszych uzgodnień z Wodami Polskimi,

możliwych odmów zabudowy na terenach ryzykownych hydrologicznie.

6. Co powinien zrobić właściciel działki lub inwestor już teraz?

1. Sprawdzić projekt planu ogólnego, jeśli gmina już go udostępniła.

2. Zobaczyć mapy zagrożenia powodziowego – czy teren nie znajduje się w obszarze ryzyka.

3. Zbadać dokumenty wodnoprawne obowiązujące na terenie.

4. W przypadku planowanych inwestycji – przygotować się na:

projekt retencji wód opadowych,

analizy oddziaływania na wody,

uzgodnienia hydrotechniczne.

5. Zgłosić uwagi do projektu planu ogólnego – to ostatni moment, aby wpłynąć na przeznaczenie terenu.

Podsumowanie – zmiany mogą wzmocnić lub ograniczyć możliwości inwestycji

Wprowadzenie planów ogólnych to krok ku bardziej przewidywalnemu systemowi planowania. Ale z perspektywy inwestora i właściciela działki szczególnie istotne jest to, jak Prawo wodne oddziałuje na nowe narzędzia planistyczne.

Możliwe są dwa scenariusze:

 Zyskujesz

– jeśli teren zostanie potwierdzony jako bezpieczny i rozwojowy.

✘ Tracisz

– jeśli działka trafi do strefy ochrony wód, zagrożenia powodzią lub retencji.

Dlatego kluczowe jest, aby właściciele nieruchomości aktywnie uczestniczyli w procesie tworzenia planów ogólnych – i reagowali, zanim dokument stanie się prawem miejscowym.